L’achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou une résidence secondaire, représente un beau et vaste projet ! Lorsqu’on décide de se lancer, il est important de bien avoir en tête toute la chronologie d’un tel achat. Pour vous accompagner dans cette grande aventure, nous avons listé les étapes clés à avoir en tête. Un tour d’horizon pour piloter son achat de maison ou d’appartement en toute sérénité.
Étape 1 : affiner votre projet d’achat immobilier
Cela peut paraître évident, mais la première chose à faire, lors d'un achat immobilier, est de bien définir le projet. C’est une étape à ne pas négliger car plus vous affinez vos besoins et désirs, plus vous serez efficace ensuite dans votre recherche de la maison idéale. Acheter pour soi ou acheter dans le cadre d’un investissement locatif ne constitue pas la même démarche et orientera différemment vos recherches.
Pour l’achat d’un bien pour vous, définissez vos critères de recherche en fonction de la composition de votre foyer (nombre de chambres, de salles de bain,…), de vos préférences (en rez-de jardin ou en étage, en centre-ville ou en périphérie, dans le neuf ou l’ancien…) et de vos contraintes (proche d’une gare…). Réfléchissez aux concessions que vous êtes prêt à faire. Pour un investissement locatif, privilégiez une localisation dynamique en termes de demande locative et prenez en compte les besoins des locataires à qui vous souhaitez vous adresser (étudiants, familles…).
Étape 2 : calculer votre budget d’achat
Ne commencez pas à visiter des biens sans avoir vu un banquier ou un courtier, vous risqueriez de perdre beaucoup de temps. Définir son budget d’achat est primordial, il convient d’évaluer avec précision ce point et ce dès le début. Pour cela, calculez votre apport personnel et demandez une simulation de financement afin d’avoir une idée claire de votre capacité d’emprunt et d’estimer le coût du crédit nécessaire. Rappelez-vous que les banques acceptent généralement un taux d’endettement d’environ 33 %. Faire une étude préalable avec un professionnel vous permet de savoir où vous allez, de bien étudier votre situation financière et de définir un financement adapté. C’est le nerf de la guerre.
Étape 3 : rechercher le bien de vos rêves
Fort de cette estimation de budget, vous pouvez maintenant vous lancer dans des recherches de bien immobilier qui correspondent à celui-ci. Cette étape peut s’avérer très longue ! En effet, éplucher les annonces et organiser des visites est fastidieux et chronophage. Créer des alertes et consulter plusieurs fois par jour les plateformes et sites d’agences immobilières pour ne rien manquer est la première option qui s’offre à vous mais vous pouvez aussi confier cette tâche à un chasseur immobilier, surtout pour une résidence secondaire dans une région où vous n’êtes pas. Par le biais d’un mandat de recherche, il effectue un tri parmi les annonces et des déplacements en amont, pour vous montrer que les biens correspondent à vos critères. Ils sont là pour vous trouver la perle rare.
Étape 4 : faire une offre d’achat
Vous avez trouvé le bien idéal ? Vous pouvez maintenant communiquer une offre d’achat auprès du vendeur. Il s’agit là d’une proposition écrite de prix d’achat et du délai de validité de votre offre (qui est en général d’une à deux semaines). Le vendeur peut ensuite accepter l’offre, la refuser ou faire une contre-proposition que vous êtes libre d’accepter ou non. Gardez à l’esprit qu’en faisant une proposition inférieure au montant affiché, vous prenez le risque d’être doublé par un autre client qui s’engage au prix. Notez également que c’est à cette étape que vous négociez le prix et lors de ce processus de négociation nous vous recommandons fortement d'être accompagné par un professionnel.
Étape 5 : signer le compromis de vente ou la promesse
La promesse de vente constitue un engagement des deux parties. D'un côté, le vendeur s’engage à accorder la priorité sur son bien pendant un délai de 2 à 3 mois à l’acheteur. De l’autre côté, l’acquéreur lui verse une somme appelée « indemnité d'immobilisation » qui équivaut en général 10% du prix de vente et qui constitue un dédommagement en cas de rétractation (10 jours comme défini par la Loi SRU). Notez que dans le cas d’un logement neuf, on parle de « contrat de réservation ».
Étape 6 : obtenir votre financement
Compte tenu de votre situation, l’idée est de trouver le prêt le plus avantageux pour vous. Un dossier complet est nécessaire pour les banques avec notamment vos justificatifs d’identité, bulletins de salaire, relevés de comptes, fiches d’imposition. Pensez à faire un dossier organisé et clair. Après étude de votre dossier, la banque émettra une réponse favorable ou défavorable. Dans le premier cas de figure, un accord de principe qui regroupe les caractéristiques du crédit vous est transmis. Il vous permet de confirmer votre achat auprès du vendeur.
Une étape fondamentale et qui peut se révéler anxiogène pour beaucoup, c’est pourquoi certains décident par un courtier. La plupart des banques attendent que le compromis de vente ait été signé pour traiter votre dossier, et vous demanderont un dossier bien construit (derniers bulletins de salaires, avis d’imposition, relevés de comptes…). Anticipez au maximum cette étape afin de vous garantir une réponse dans les plus brefs délais et par conséquent, moins d'incertitudes !
Étape 7 : signer votre acte authentique
L’étape tant attendue, celle de l’acte de vente. Il s’agit d’un acte authentique, établi par un notaire en présence de l’acheteur et du vendeur. Deux notaires peuvent être présents si chaque parti a son propre représentant. Le notaire enregistre la transaction, et procède à l'appel de fonds auprès de la banque. Le déblocage se fait par virement chez le notaire et engendre une remise des clés. Le jour de la signature, le ce dernier lit l'intégralité de l'acte de vente à voix haute.
Lorsque la vente est signée, le notaire se charge d'enregistrer l'acte au bureau des hypothèques (publié au fichier immobilier) ; de verser à l'Administration les droits et taxes acquittés par l’acquéreur ; de fournir les copies et extraits de l'acte de vente. L’original de l’acte de vente est conservé pendant 100 ans.
Étape 8 : organiser vos travaux
Il est possible que vous deviez entreprendre des travaux de rénovation, d’extension, d’aménagement d’intérieur ou extérieur dans votre nouveau bien. Il est important de confier votre projet à des artisans locaux qualifiés qui seront en mesure de le mener à bien. Il vous faudra également coordonner et suivre leur intervention à distance. Si vous résidez loin et que vous avez peu de temps libre, on vous recommande fortement de vous faire aider en confiant la gestion de vos travaux.
Étape 9 : faire vivre votre bien
Vous pouvez désormais sabrer le champagne, votre résidence secondaire est prête ! Il ne vous reste plus qu’à vous imprégner des lieux et profiter de votre bien à votre convenance. Télétravail, week-ends, vacances, à vous la qualité de vie !
Étape 10 : mettre en location
Dernière étape si vous le souhaitez, mettre en location votre résidence lorsque vous n’y êtes pas. Cela permet par exemple de payer les charges fixes, de participer au remboursement du crédit ou d’envisager des vacances ailleurs. Le processus peut demander de l’investissement en temps, il est donc avantageux de confier la gestion locative à un tiers.
Les petits conseils Mansio :
✔ Ayez connaissance de votre budget d'achat AVANT de commencer vos recherches.
✔ Ne soyez pas trop fermé ou trop exigeant sur vos critères de recherche.
✔ Faites plusieurs visites pour pouvoir comparer les biens entre eux (prestations et prix).
✔ Ne tardez pas à faire une offre d'achat écrite si un bien vous plaît vraiment.
✔ Entourez-vous de professionnels pour vous accompagner dans vos démarches.
✔ N'attendez pas la signature du compromis de vente pour démarcher les banques.
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