Fiscalité de la location saisonnière : ce qu’il faut savoir

Avant de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière, il est important de s’interroger sur la fiscalité applicable aux revenus issus de ce mode de location. La location de courte durée répond en effet à des règles fiscales bien spécifiques. 

Régimes d’imposition, LMNP, taxes, cotisations sociales… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité de la location saisonnière.

Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Une location est considérée comme saisonnière si le bail est conclu « pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs » (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Il peut s’agir de la location saisonnière d’une résidence secondaire, d’une partie de sa résidence principale, d’un meublé de tourisme (villa, studio, appartement, chalet…), d’un gîte rural, d’une chambre d’hôte…  

La location saisonnière s’adresse ainsi à une clientèle de passage : elle peut être proposée à la journée, à la semaine ou au mois. L’ensemble des loyers et des charges perçus dans le cadre d’une location saisonnière sont imposables. Ils relèvent de l’IR (impôt sur le revenu), dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

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LMNP ou LMP : quel est mon statut fiscal en location saisonnière ?

La location saisonnière est donc une forme de location meublée. Par conséquent, le bailleur va dépendre soit du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), soit du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), selon le montant de ses revenus : 

- Le statut LMNP s’applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € TTC par an, ou à 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal ;

- Le statut LMP s’applique si les recettes annuelles dépassent la barre des 23 000 € TTC par an ET représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

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Quel régime d’imposition choisir en location saisonnière ?

Comme mentionné plus haut, les recettes générées par une location saisonnière entrent dans le cadre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes d’imposition sont alors possibles :

• Le régime micro-BIC 
• Le régime réel

Les taux d’abattement et les seuils de chacun de ces régimes fiscaux varient selon la nature du bien loué. On distingue en effet la location saisonnière classée et la location saisonnière classique (d’un bien non classé).

Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire)

Avec le régime micro-BIC (aussi appelé régime forfaitaire ou micro-entreprise), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos loyers et charges perçus dans le cadre de la location saisonnière. Ce régime est notamment apprécié pour sa simplicité : il n’exige en effet aucune formalité particulière de la part du bailleur.

On distingue deux cas de figure selon le type de bien en location saisonnière : 

Si le bien mis en location n’est pas classé :

• Vous dépendez du régime micro-BIC seulement si vos recettes se situent sous le seuil des 72 600 € annuels.
  
• Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers et charges perçus. Autrement dit, seule la moitié de vos revenus issus de la location saisonnière est imposable.

Si vous louez un meublé de tourisme classé :

• Le régime automatiquement applicable sera le régime forfaitaire à partir du moment où les recettes sont inférieures à 176 200 € annuels.
• Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 % sur ces recettes. Autrement dit, seuls 29 % des revenus locatifs sont imposables. 

Le régime réel

Le régime réel offre quant à lui une fiscalité très attractive, bien qu’un peu plus complexe. Vous bénéficiez d’une déduction de l’ensemble des charges liées à la location saisonnière sur vos recettes locatives (intérêts bancaires ; frais d’assurance ; travaux de réparation ; frais de gestion locative…). Vous paierez par conséquent beaucoup moins d’impôts sur les revenus locatifs générés par la location de courte durée. Toutefois, ce type d’imposition nécessite de tenir un livre comptable à jour et de se faire accompagner par un expert-comptable. 

Là encore, il existe quelques spécificités selon la nature du bien en location saisonnière : 

• Si le bien mis en location n’est pas classé : vous relevez automatiquement du régime réel à partir du moment où vos recettes annuelles dépassent le seuil des 72 600 €.  

• Si vous louez un meublé de tourisme classé : vous relevez automatiquement du régime réel si les recettes annuelles excèdent les 176 200 €. 

→ Bon à savoir : même si vos recettes annuelles se situent en-dessous de ces seuils, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel, si cela s’avère plus avantageux que le régime micro-BIC (c’est-à-dire si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % ou à 71 % de vos revenus locatifs).  

Voici un tableau récapitulatif pour mieux comprendre les différents cas de figure : 

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Comment déclarer les revenus de sa location saisonnière ?

Pour réaliser votre déclaration de revenus en location saisonnière, il faudra remplir le formulaire 2042 C PRO. Il faudra cocher la case 5ND si vous louez un bien non classé et la case 5NG si vous louez un bien classé. La tranche d’imposition varie selon le montant de l'ensemble de vos revenus cumulés (location saisonnière et autres revenus).

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Fiscalité de la location saisonnière : les taxes et cotisations sociales

En tant que bailleur d’une location saisonnière, vous devrez également vous acquitter de différentes taxes et charges sociales :

• La taxe de séjour (elle est parfois exigée auprès des vacanciers dans certaines communes touristiques) ;
• La taxe d’habitation ;
• La taxe foncière (si vous êtes propriétaire du logement) ;
• Si vos recettes locatives se situent en-dessous de 23 000 € : des prélèvements sociaux (CGS, CRDS…) à hauteur de 17,2 % ;
• Si vos recettes locatives dépassent le seuil des 23 000 € : des cotisations sociales dont le taux varie selon le régime social.

La location saisonnière n’est pas soumise à la TVA, sauf si vous proposez à vos hôtes trois des services suivants : réception de la clientèle ; petit-déjeuner ; linge de maison ; nettoyage régulier du logement. Il faut également rappeler que si un propriétaire met une partie de sa résidence principale en location saisonnière, il peut alors bénéficier d’une exonération d’impôts, sous certaines conditions. Pour être exonéré, il faut, d’une part, louer une ou plusieurs chambres d’hôtes et, d’autre part, que la totalité des loyers perçus n'excède pas 760 € par an.