Acheter sa résidence en France en tant qu’expatrié : ce qu’il faut savoir

On estime qu’une résidence secondaire sur 10 appartient à un propriétaire expatrié, selon une étude de l’Insee. L’expatriation, qui s’accompagne souvent de revenus plus élevés et d’une meilleure capacité d’épargne, est en effet une période de vie très propice à l’achat d’un bien immobilier en France. Vous résidez à l’étranger et vous envisagez d’acheter une résidence secondaire en France ? Voici un récapitulatif des étapes clés et des points d’attention à connaître pour mener votre projet immobilier sereinement depuis l’étranger.

Pourquoi acheter une résidence secondaire en France en tant qu’expatrié ?

Acheter une résidence en France en tant qu’expatrié présente de nombreux atouts. Cela permet, d’une part, d’acquérir un pied-à-terre qui servira de lieu de retrouvailles avec vos proches à l’occasion de vos séjours en France, mais aussi de point de chute à votre retour dans l’Hexagone. Acquérir une résidence secondaire en France en tant qu’expatrié peut également être un placement très stratégique et rentable. Valeur refuge, la pierre est en effet un investissement très sécurisé, avec un excellent ratio risques / rentabilité, ce qui en fait un placement très favorable, a fortiori en période d’incertitudes économiques. 

De plus, acheter un bien en France permet de bénéficier de taux d’emprunt fixes (ce qui n’est pas le cas dans de nombreux autres pays) et relativement bas malgré un rééquilibrage récent.  En tant que non-résident, acquérir un bien immobilier en France est également très stratégique pour bénéficier d’un complément de revenus lors de votre expatriation. Vous pouvez en effet louer votre résidence en France quand vous n’y résidez pas. C’est également un bon moyen d’anticiper la baisse de revenus à la retraite, car l’expatriation a très souvent des conséquences directes sur les cotisations à la retraite. En moyenne, on estime qu’avec seulement 6 semaines de location saisonnière par an, les revenus locatifs générés suffiront à couvrir l’ensemble des frais d’entretien et charges diverses (cela dépend toutefois de la surface du bien, de la saisonnalité, du prix du loyer, etc.).

Ainsi, l’acquisition d’une résidence secondaire en France vous permet à la fois de réaliser un achat “plaisir” d’un logement “coup de cœur” où réunir vos proches. Mais cela vous permet également d’effectuer un placement raisonné, rentable et sécurisé, de développer votre patrimoine, de faire fructifier votre épargne et de sécuriser l’avenir de vos enfants.

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Comment acheter une résidence secondaire en France depuis l’étranger ?

Voici les grandes étapes à suivre pour acheter sa résidence en France en tant qu’expatrié :

• La définition du projet, de l’objectif et du budget 
• Le choix de l’emplacement 
• La recherche de biens 
• L’offre d’achat
• La signature du compromis de vente 
• La demande de financement 
• La signature de l’acte authentique 
• Les travaux et l’aménagement du bien 
• La mise en location et la gestion locative 

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Affiner son projet : les questions à se poser avant de se lancer  

La première étape avant d’entamer les recherches de biens est de clarifier votre projet et d’affiner vos critères de recherche. C’est une étape préalable indispensable qui va permettre d’orienter les recherches et les prises de décisions. 

Pour préciser votre projet, voici quelques bonnes questions à se poser : 

• Quel est votre budget ? Quelle est votre capacité d’emprunt ? Échangez avec votre conseiller bancaire pour savoir si un prêt pourra vous être accordé.
  
  
• Quel est votre objectif ? Avoir un lieu de retrouvailles en France, transmettre un patrimoine à vos enfants, anticiper votre retour en France, acquérir un bien pour les études en France de vos enfants, réaliser un investissement rentable ou patrimonial…
  
  
• Quels sont vos principaux critères de recherche ? (piscine, jardin ou terrain, centre-ville, périphérie urbaine, proche des transports, balcon, terrasse, parking…) 
• Quelle est la surface envisagée ? (nombre de chambres et salles de bains, surface minimum…)
  
  
• Êtes-vous prêt à effectuer des travaux dans le logement ?
  
  
• Quels régions, villes et quartiers ciblez-vous ? De manière générale, privilégiez les villes dynamiques, afin de garantir une demande locative soutenue ;
  
  
• Quel type d’actifs envisagez-vous d’acquérir ? (biens anciens, neufs, villa moderne, maison de campagne en pierre…).

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Le choix de l’emplacement

Le choix de l’emplacement de votre future résidence secondaire peut se faire selon vos préférences personnelles (à proximité de vos proches, dans votre région d’origine, près de la mer, à la montagne…), mais il dépend aussi de votre objectif. 

Dans le cas d’une résidence secondaire, il est bien évidemment indispensable de choisir une localisation qui vous plaît à vous et à votre famille. Mais il est aussi important de s’assurer que le lieu garantit une demande locative dynamique, afin d’assurer une mise en location saisonnière quelques semaines ou quelques mois par an, quand vous n’y résiderez pas.

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La recherche de biens

Si vous vivez très loin de l’Hexagone et qu’il vous est impossible de revenir régulièrement en France pour effectuer des visites de biens, vous pourrez alors solliciter l’aide d’un proche qui possède idéalement un minimum de connaissances en immobilier. Vous pouvez également programmer vos visites et les regrouper sur 2 ou 3 semaines à l’occasion d’un séjour en France. 

Le plus sûr reste toutefois de se faire accompagner par des professionnels qui connaissent le marché local et qui seront en mesure de vous conseiller efficacement.

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Les démarches administratives

Quant aux démarches administratives et notariales, sachez qu’il est possible de faire une demande de procuration en vous adressant au consulat de votre pays de résidence ou à un notaire de droit local. Vous pourrez ainsi permettre à l’un de vos proches ou à des professionnels de signer le compromis de vente et l’acte authentique en votre nom.

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La demande de financement en tant qu’expatrié 

Si vous êtes salarié détaché à l’étranger par une entreprise française, vous bénéficierez a priori des mêmes conditions d’emprunt que pour tout autre résident fiscal français.

Si vous êtes expatrié en contrat local ou entrepreneur en revanche, les banques pourront alors se montrer un peu plus frileuses au regard de votre demande de prêt immobilier.

Il faudra donc vous tourner en priorité vers des banques enclines à accorder des prêts aux non-résidents (les banques traditionnelles françaises telles que Crédit Agricole, Crédit Mutuel, La Banque Transatlantique ou la BRED sont notamment connues pour être familiarisées avec la clientèle expatriée). Il faudra néanmoins construire un solide dossier de financement pour rassurer votre banquier. 

En outre, l’apport demandé par les banques françaises aux non-résidents est d’environ 20 %, voire 30 % du prix du bien.

Les taux d’emprunt appliqués sont également un peu plus élevés pour les investisseurs non-résidents (+ 0,2 à + 0,3 % en moyenne). 

Or, à l’heure actuelle, le taux moyen est de 1,40 % au 2ème trimestre 2022 (1,36 % pour un prêt sur 15 ans ; 1,49 % sur 20 ans ; 1,59 % sur 25 ans), selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Bien qu’en hausse, ces taux restent malgré tout relativement bas et attractifs. L’un des grands avantages à investir en France est en effet de bénéficier de conditions d’emprunt favorables, avec des taux fixes.

Il faut également savoir que, depuis le 1er janvier 2022, les banques exigent un taux d'endettement de 35  % maximum (assurance emprunteur incluse), et les non-résidents ne peuvent pas obtenir de prêt pour une période supérieure à 20 ans.

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La mise en location et la gestion locative

Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location saisonnière durant votre expatriation, le mieux sera, là encore, de faire appel à des professionnels. C’est le gage de trouver rapidement des locataires fiables, solvables et de vous prémunir des risques d’impayés et autres déboires (gestion des sinistres, etc.). 

Cela vous permet de sécuriser la mise en location de votre résidence secondaire et de percevoir des revenus locatifs rapidement.

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Quels dispositifs fiscaux pour les expatriés ?

En tant que propriétaire bailleur non-résident, vous êtes éligible au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce dispositif fiscal vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants : un amortissement du prix de l’achat du bien, une déduction des charges (entretien, réparations, frais de notaire, taxe foncière…), et d’une baisse d’impôts sur vos recettes issues de la location. 

Dans le cas d’une location saisonnière, vous disposez également du statut LMNP (ou LMP selon le montant des revenus locatifs), mais les taux d’amortissements et les seuils varient selon le type de meublé. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité de la location saisonnière. Pour être éligible au LMNP, vous devrez louer votre résidence meublée. De plus, vos revenus locatifs devront être inférieurs à  23 000 € / an ou inférieurs à 50 % de l’ensemble de vos revenus... Pour en savoir plus, consultez notre article sur la fiscalité de la location saisonnière. 

Pour être éligible au LMNP, vous devrez louer votre résidence meublée. De plus, vos revenus locatifs devront être inférieurs à  23 000 € / an ou inférieurs à 50 % de l’ensemble de vos revenus..

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Quels sont les défis liés à l’achat d’un bien à distance ?

Méconnaissance du marché, décalage horaire, éloignement géographique… La distance peut grandement compliquer la gestion d’un projet immobilier. Même si vous bénéficiez de l’aide d’un proche en France, cette personne ne sera pas toujours en mesure de vous conseiller avec objectivité. Sans oublier que la recherche de biens est très prenante et nécessite une grande disponibilité. 

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Acheter une résidence en France en tant qu’expatrié : pourquoi se faire accompagner ?

À l’ère de la digitalisation, le marché voit émerger de nouveaux acteurs qui proposent des solutions innovantes pour acheter un bien 100 % à distance, de façon entièrement dématérialisée.

Avec Mansio, des équipes expertes du marché immobilier local vous accompagnent dans chaque étape de votre projet immobilier : 

• recherche et sélection d’offres alignées à vos critères ;
• visites des biens ;
• demande de financement ;
• négociation de l’offre ;
• aménagement, décoration et gestion des travaux ; 
• démarches notariales via procuration ;  
• services et conciergerie ; 
• gestion locative. 

De votre côté, vous pilotez l’avancée de votre projet immobilier à distance, sans avoir besoin de rentrer en France, pour un achat entièrement clé en main et sécurisé.