5 conseils pour obtenir un financement pour votre résidence secondaire

Avant d’acquérir une résidence secondaire, la question du financement est l’une des premières interrogations qui se posent. Comment obtenir un prêt immobilier pour financer un tel projet ? Quelles sont les conditions d’emprunt et les exigences des banques ? Et surtout, comment maximiser ses chances de se voir accorder un prêt ?

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Voici nos 5 conseils pour obtenir un financement pour votre résidence secondaire. 

1. Calculez votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement

Avant de s’adresser aux banques pour une demande de financement, la première étape est de calculer votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement pour valider la viabilité de votre projet. La capacité d’emprunt fait référence au montant que vous êtes en mesure d’emprunter en fonction de vos revenus et vos charges. Pour la connaître, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne, ou la calculer manuellement, à partir de la capacité de remboursement, avec la formule suivante : 

Capacité de remboursement = (Revenus mensuels - Charges mensuelles) x 35 (taux d'endettement maximum) / 100 
Capacité d’emprunt = Capacité de remboursement x Nombre de mensualités

Voici maintenant le mode de calcul pour connaître son taux d’endettement : 

Taux d’endettement = (Montant des mensualités et des charges fixes / Montant des revenus du foyer) x 100

Prenons un exemple : si vos revenus s’élèvent à 2 500 € nets et que la mensualité du crédit immobilier est de 800 €, alors votre taux d’endettement sera égal à (800 / 2 500) x 100 = 32 %.

Les revenus comprennent les salaires nets et les revenus non salariés du foyer fiscal (revenus locatifs, allocations, pension alimentaire…). 

Le calcul du taux d’endettement sera particulièrement important si vous avez déjà souscrit un prêt immobilier (dans le cadre de l’achat de votre résidence principale par exemple). Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier et que vous avez fini de rembourser votre prêt, le financement de votre résidence secondaire ne devrait pas poser de difficultés particulières.

Si vous êtes toujours en train de rembourser un prêt immobilier, il faudra veiller à rester sous le plafond du taux d’endettement (35 %). Il sera également indispensable de bénéficier d’une situation financière et professionnelle stable. En revanche, si vous êtes encore locataire de votre logement principal et que vous souhaitez malgré tout acquérir une résidence secondaire, la banque pourra se montrer un peu plus frileuse car votre loyer représente déjà une charge récurrente. Il faudra alors monter un solide dossier et éventuellement prévoir un apport plus conséquent.

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2. Informez-vous sur les conditions d’emprunt pour une résidence secondaire 

Afin d’obtenir un financement pour sa résidence secondaire, il est également essentiel de prendre le temps de s’informer sur les conditions d’emprunt, les taux et les autres modalités de financement pratiqués par les établissements bancaires. 

Les conditions d’emprunt 

Il faut tout d’abord savoir que depuis janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a imposé aux banques de nouvelles contraintes relatives aux conditions de prêt. 

Les établissements bancaires doivent notamment se conformer aux exigences suivantes : 

• Un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance emprunteur incluse) ;
• Une durée de crédit de 25 ans maximum ;
• Un taux de dérogation de 20 % (c’est le pourcentage de dossiers pour lesquels l’établissement de crédit peut déroger à ces règles). 

Les taux d’emprunt immobiliers

En juillet 2022, le taux moyen pour un prêt immobilier était de 1,68 % (1,57 % pour un prêt sur 15 ans ; 1,69 % sur 20 ans ; 1,79 % sur 25 ans), selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Les taux immobiliers sont en légère hausse depuis quelques mois à cause du contexte économique actuel, mais ils restent toujours très favorables. 

L’apport financier 

Le plus souvent, les banques demandent un apport personnel minimum de 10 % du montant du bien pour le prêt immobilier d’une résidence secondaire (au même titre que pour une résidence principale). Sachez toutefois que si vous êtes non-résident, l’apport demandé sera plutôt de l’ordre des 20 %. Sachez aussi que plus cet apport sera important, plus les chances d’obtenir un financement seront élevées, et plus les taux d’emprunt seront dégressifs. Ainsi, un apport de 20 à 30 % du prix de vente sera particulièrement apprécié par les banques. 

L’assurance emprunteur

Votre banque peut également vous imposer, au moment de la demande de prêt, de souscrire une assurance emprunteur, dont elle fixe les garanties minimales (décès, invalidité…). L’établissement bancaire peut vous proposer directement son propre contrat assurance groupe, mais vous êtes libre de vous adresser à un autre assureur. 

Les garanties 

Pour rassurer votre banquier, il est également possible de souscrire une garantie, telle que :

• Une caution mutuelle auprès d’un organisme de caution ;
• Une caution solidaire auprès d’un particulier ;
• Un crédit hypothécaire.

Si vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale ou d’un autre bien immobilier, vous pourrez en effet demander une mise en hypothèque comme garantie du prêt.  Attention toutefois, cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, la banque sera autorisée à saisir ce bien. C’est donc une option assez risquée. Veillez aussi à comparer les modalités d’emprunt de plusieurs banques. Ces dernières peuvent en effet beaucoup varier d’un établissement à l’autre.

→ À savoir : contrairement à la résidence principale, une demande de prêt pour une résidence secondaire ne permet pas de bénéficier d’aides financières ni de prêts aidés (Prêt à taux zéro, Plan épargne logement...). Toutefois, si vous avez souscrit un PEL avant le 30 avril 2011, vous pourrez l’utiliser dans le cadre du financement de votre résidence secondaire. Dans ce cas, il vous sera cependant impossible de mettre votre bien en location.

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3. Clarifiez votre projet 

Avant de faire une demande de prêt immobilier pour votre résidence secondaire, il sera également important de clarifier votre projet pour argumenter votre demande de financement auprès de votre banque. Si vous envisagez de mettre en location votre résidence secondaire la plus grande partie de l’année, quand vous n’y résidez pas, pensez à présenter ce projet à votre banquier. C’est en effet un facteur très rassurant pour les banques. Vous pouvez également calculer la rentabilité espérée pour un tel achat. Dans certaines régions et sur certains biens, la rentabilité locative d’une résidence secondaire peut en effet s’élever jusqu’à 8-10 %. Si votre achat est réalisé dans de bonnes conditions et que vous êtes accompagné dans votre projet par des professionnels de confiance, la rentabilité d’une résidence secondaire peut facilement dépasser celle d’un investissement locatif longue durée (la rentabilité moyenne d’une location longue durée à Paris oscille par exemple autour de 2-3 %). 

Pour vous aider à estimer vos futurs revenus locatifs, Mansio met à votre disposition un simulateur en ligne. En outre, pensez à prendre en compte, dans le calcul du montant du prêt, les frais annexes éventuels, tels que : le montant de travaux de rénovation, les dépenses d’entretien, les frais en eau et énergie, les éventuelles charges de copropriété, la taxe d’habitation, la taxe foncière… 

→ Pour en savoir plus sur les charges fiscales, consultez notre article : Fiscalité de la location saisonnière : ce qu’il faut savoir

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4. Constituez un solide dossier de financement 

Il est important de préciser que les établissements bancaires peuvent se montrer plus exigeants pour le financement d’une résidence secondaire par rapport à un investissement locatif longue durée. Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il faudra donc veiller à monter un solide dossier de financement, qui prouvera à votre banquier votre stabilité financière et le sérieux de votre projet.

Ce dossier devra notamment inclure des pièces justificatives suivantes :

• documents d’identité : copie du passeport ou de la carte d’identité
• documents liés à la situation financière, bancaire et patrimoniale : bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de compte, titres de propriété, actes notariés, contrat de travail… 
• documents liés au logement principal : justificatif de domicile, contrat de bail, quittances de loyer… 
• documents liés à la situation familiale : copie du livret de famille, du certificat de mariage, du certificat de PACS…
• documents liés au projet immobilier : compromis ou promesse de vente, devis des travaux éventuels, attestation de performance énergétique (pour les logements neufs)... 

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5. Entourez-vous de professionnels de confiance

L’une des clés de la réussite de tout financement immobilier est de faire appel à des professionnels de confiance. Vous pouvez notamment vous tourner vers un courtier immobilier. Ce dernier connaît parfaitement les exigences des banques et les taux appliqués par les différents établissements bancaires. Il vous aidera à optimiser votre dossier de financement et à trouver un établissement bancaire enclin à vous accorder un financement. Il est aussi fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier dans l’acquisition de votre résidence secondaire. 

Mansio vous propose par exemple un accompagnement sur-mesure, à chaque étape de votre projet, pour un achat clé en main : recherche de biens alignés à vos critères ; travaux et ameublement ; mise en location ; gestion locative… Vous bénéficiez également d’une aide individualisée dans la recherche de solutions de financement pour votre résidence secondaire. 

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Obtenir un financement pour sa résidence secondaire : quand opter pour la SCI ?

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La Société Civile Immobilière (SCI) est une option souvent privilégiée par de nombreux investisseurs ayant un projet d’achat immobilier avec leurs proches. Cette option consiste à créer une société au sein de laquelle chaque membre possède des parts, au prorata de son apport initial. Les différents investisseurs perçoivent ensuite les revenus locatifs générés,  à la hauteur des parts détenues. Le montage d’une SCI peut s’avérer un peu laborieux mais cela reste un choix très pertinent si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire à plusieurs (famille, amis, conjoint…).